家づくり-登記

2009年1月21日 (水)

【着工189日目】登記にチャレンジ 保存登記も完了しました

昨日、朝イチで法務局に行き、保存登記の完了証をもらってきました。
建物表示登記、保存登記、土地の住所変更の登記の3枚です。
Dsc03190
保存登記の申請の行動は
1.法務局で表示登記の完了証をもらい、謄本(1000円)を取り、税金額を教えてもらい
2.区役所に行き「住宅用家屋証明書」(1300円)を発行してもらい
3.教えてもらった税金額で申請書を作り
4.もう一度法務局へ行き、税金(8000円ぐらい。狭いので安い方だと思います。
  RC造は単価は高かった・・・)を納め、もらった「住宅用家屋証明書」等とともに提出
という流れでした。

そう、今回も持ち分を2分の1にしたことによるプラス書類と手間が必要で、
住宅用家屋証明書は、法務局にだした「持ち分割合証明書」のコピーが必要でした。
また、保存登記は登記書類が発行されるので、
二人で来ていないならば、委任状が必要だそうです。

既に抵当権が設定されている土地分の登記は、住所変更の申請書を書き、
変更のための手数料(セットバック分と合わせて、2つ登記をしているので1000円*2)
を払います。

無事に終わりました。あとは司法書士さんに書類を渡すだけ。よかった。よかった。
ワタシは、新しい知識や経験値が増えると、心の中で
ドラゴンクエストのレベルアップの曲(noteタタタ タッタッ タッターnote)が鳴ります。
今回は、お供も皆でレベルアップの状態です。

ということで(?)、まとめ。

  • 申請書の様式はない。

 申請書というと仰々しいけれど、平たく言えば「冠紙」だと思いました。
 FAXを送るときの1枚目の送付状。
  誰が、いつ、何のために、何について、等が書いてあればよいんですね。
 計4枚書いて、ちょっと慣れました。
 そう、ワタシは冠紙っていうのですが、ググっても出てきません。一般的ではないのかな。

  • それぞれのルールはそれぞれで完結する。

あらためて感じましたがルールというのは誰かが作ったものなのだと。
法規は法規のルール、銀行は銀行のルール、
建築は建築のルール、役所は役所のルール。
リンクしているようで矛盾も多く、戸惑うことが多かったです。

住民票は本来引っ越してから移すものだけれど、引っ越すためにはローン決済が必要で
ローン決済のためには登記が必要で、登記のためには住民票を移さないと・・・
という堂々めぐりでした。
でも、そんな矛盾にたいして、臨機応変にそれぞれが対応してくれるのも印象的でした。
ワタシ、登記の最初の書類、正しい引き渡し日を書いてしまったのです。
「引き渡しが終わってから登記をするのが正式です」と法務局の人は言いつつも
じゃぁ、どうしたらよいか、ちゃんと教えてくれました。
(本当に、この法務局の人にはお世話になりました)

思えば、経理関係の仕事をした時も、どの科目にあげるかは経理部長の一言で決まったりします。
3年で減価償却するか、単年度計上でいくかなども、その年の予算で微妙にかわったり。ルールはルールであって、絶対でもないなぁと思ったのでした。

本は買わずにネット情報のみで頑張ろうと思ったのですが、
1冊購入、1冊図書館の本を読みました。

外階段の扱いがどうしてもわからず、彼が買ったのは
土地家屋調査士 短期合格 必勝法」 
外周の長さや角度の計算式も載っているので便利です。
(ワタシたちの土地は建物の外側の長さが一部わからなかったので)

あと、「不動産登記簿の見方と法律知識
シンプルで読みやすかったです。

書類は「各階平面図・建物図面」の1枚だけは”B4”でないとダメなようで、
あとはA4でも大丈夫です。
で、思い出したのが、パソコンとプリンターの会話
いまどきB版ってねぇ・・・

住まいブログのランキングに参加しています。にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へクリックお願いします~。

| | コメント (3) | トラックバック (1)

2009年1月12日 (月)

【着工179日目】建物分のローン契約

建物分のローン契約を済ませてきました。
ローン契約と決済日は別でないとダメ、というので早めにしたのですが、
タイミングが悪く(ってワタシが決めたんですがwink)、
登記の書類は申請中で何もなし・・・。
あとで司法書士さんと直接連絡を取り合うことになり、
その分、決済時は振込の確認だけすればよいことになりました。
抵当権設定登記は、司法書士さんに頼みます。今回は銀行経由で頼みました。)

数10分間、書類書き+実印押しマシーンと化し、無事に契約は完了しました。

ワタシたちは、つなぎ融資を受けないようにするため、
土地分は全額融資してもらい、自己資金を温存しました。
自己資金で最後の決済以外はなんとかなりました。
(一般的に考えるよりはかなり多めに自己資金を用意しました。)

しかし、家賃もあるので、利率の高いものは選ばず(選べず)、全額変動金利です。
土地分のローン支払い開始は1年以上前のこと。
ほとんどのHOW TO本が固定金利を進めている中での
変動金利の選択は危険度も高かったのですが
(実際、途中までは、固定金利は上がっていたし)
今は、どんどん下がっており、とりあえず、この選択は無事に進みホッとしています。


家賃支払がなくなったら、金利タイプ+銀行もじっくり検討しなくてはいけないのですが、
この、低金利再び。
優遇を受けられる今の銀行が一番利息が低くなるので、
結局建物分も変動金利にしちゃいました。
ちなみに、ワタシのお願いした銀行では最初から固定金利にすると数万円取られるので
1カ月だけでも変動金利にしてスタートすれば、と薦められます。

変動金利を選んだワタシたちのリスク分散は、ボーナス払いなしにしたことです。
(あとは年齢もあるので、35年ではなく、もう少し短く組みました。利息、かなり違います。)
今は二人とも年俸制のためボーナスは必ずあるのですが、その分を金利上昇分や税金、繰上金などのバッファとして使えるようにしようと思ってます。

変動金利よりは固定金利を進めるサイトの方が圧倒的に多いですが
たま~に、変動金利でも十分、というFPの方のブログを見かけます。
金利選択に正解はないそうなので、ワタシたち夫婦の考え方には
都度都度条件が変わる変動の方が合っていそうです。

住まいブログのランキングに参加しています。にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へクリックお願いします~。

| | コメント (2) | トラックバック (0)

2009年1月 9日 (金)

登記にチャレンジ ~申請通りそうです~

今週、法務局からの連絡は、結局、ありましたdown

図面のうち「水路」という表現が適切でないこと。
水路と言っても暗渠で、細い道路なので、書く必要ないそうです。
測量図には水路敷と書いてありました。これならば問題なかったのかな。

また、「●日、土地家屋調査士と一緒に現場を見に行きました。」とのこと。
ワタシも同行するのかと思っていましたが大丈夫でした。
(管轄によって違うのですかね)

図面の修正を出す時間がなかったので、法務局にお任せして何とかしてもらい
予定通りの完了日で登記済書をもらうことができそうです。
6日に出して13日。
土日祝日も含まれていますから、正味、4営業日で終わりました。
思ったよりも早かったので良かった~。

で、その足で今度は保存登記です。
登記ネタばかりが続いたので、いったん区切ります。
住まいブログのランキングに参加しています。にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へクリックお願いします~。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年1月 8日 (木)

登記にチャレンジ ~法務局と必要な書類その2~

さて、法務局
土地の登記の写し取ったときに続き、2回目です。
Dsc03026

まずは相談窓口へ。
表示係というブースで相談員が数人待機していて
年配の方が対応してくれました。(若い人もいました)
前日に、縁(外階段)の相談を電話でしたのですが
その時対応してくれた方がその年配の方でした。同じ方でラッキー。

図面は、じっくり見るわけでもなく、結構あっさりしていました。
※結局、縁(外階段)は床面積に含まれませんでした。

その他の書類の不備のチェックをしてもらう中で、足りない書類が。
持分を夫婦で2分の1ずつにすると
持分を共有するという持分割合証明書とそこにそれぞれの実印を押印、
さらに印鑑証明書も必要だという。
ローン関係で必要だった印鑑証明書、多めに取っておいて助かりました。

あと、工事請負契約書と、支払った領収書も必要だと言われました。

あわてて、自宅に帰り、持分割合証明書なるものを作りました。
テンプレートがネット上にも法務局にもないので、かなり適当でしたが(笑)

夫だけの名義にすれば、持分割合証明書+印鑑証明書はいらないそうです。
書類作成+αが必要だと言われて、一瞬揺らぎましたが、
ローンも按分、土地登記も按分、すべて按分という
ポリシーを貫きたかったので頑張りました(笑)。
(過去の日記を読んでいただければ、
ワタシのジェンダー論とか、変なコダワリがわかっていただけるのではないかと。
今回だって頭金はワタシのほうが多く出してますから、権利は平等以上ですし。)

必要書類を揃え、再度法務局へ。
今度は申請窓口に直接声をかけましたが
「書類一式の綴じ方わからないならば、さっきの担当者に頼んで綴じてもらって」
ということで、またまたその方へ。
もう、このオジ(イ)サン、ワタシの専任ですcoldsweats01
役所というとぶっきらぼうで怖いイメージですが、とても丁寧で優しかったです。

原本と写しの書類を振り分け、必要なものを綴じ、割印をおしまくり、終了。
「原本還付をお願いします…」みたいな文言の紙も用意してくれました。
もちろんホチキスとか、クリップもあり、(心配症な私は一応持っていった(笑))
コピーはA3のみで30円。できるだけコピーして持っていったほうがよいですね。

朝から3時間弱かけて申請終了。
「今週連絡がなければ、申請OKだと思ってください」
とのことで、ちょっとドキドキですが、めちゃめちゃ達成感はありましたflair
会社へ向かう途中の自転車bicycleのペダルが軽かったです(^_^;)

住まいブログのランキングに参加しています。にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へクリックお願いします~。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年1月 7日 (水)

登記にチャレンジ ~必要な書類その1~

各階平面図と建物図面の話は書いたので、今度はそれ以外を。
建物表題登記を行うにあたって、施工会社に用意してもらう書類です。

・建築確認済証(原本)

・完了検査済証
あるいは
・工事完了引渡証明書
+建築会社の印鑑証明+代表者事項証明書

引き渡し後の登記であれば、完了検査済証か工事完了引渡証明書+α、
あるいは、引き渡し前は施工証明書というもので代用するらしいです。

あとは登記申請書などを、
「自分でできる不動産登記」のサイトなどを参考にワードで作りました。
http://www5f.biglobe.ne.jp/~touki/jihyoudai.html

ワタシたちが用意してもらったのは
確認済書と工事完了引渡証明書のセットで、
引渡日や床面積などは空白のままでこちらで記入できるようになっていました。

えぇ、引渡前ですが完了の証明書を書くワケです。
そして、引っ越し前ですが、住民票を異動しないと登記がスタートしないのです。

区役所の出張所へ行って、住所変更届を出して、
・住民票(登記用)
・印鑑証明(ローン用)

を取得し、その足で、法務局へと向かいました。
(主要な場所は「お得意」の自転車bicycleで回れる距離で、出張所のすぐ近くが新居です。
あんまりお世話になることはないけれど、いざって時に会社に向かう途中ですぐに住民票など取れるのは便利かも。。。そうでもないか(笑)。。。)

印鑑証明はローン契約時と決済時に夫婦それぞれ2通必要なので、
4通とっておきました。(これが、良い判断だった)

法務局でのやり取りはこの次へ続く・・・。

住まいブログのランキングに参加しています。にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へクリックお願いします~。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年1月 6日 (火)

登記にチャレンジ~建物表題登記 各階平面図と建物図面~

以前より、やってみたいと思っていた登記カンケイ。
まずは建物表題登記の準備からはじまります。
どこまで頑張れるかなcoldsweats01

住民票をとるため、12月初めに住居表示の届けを設計士さんにお願いしました。
もともとあった古家の住所だと思ったら、角地のため別の番号も使えるということ。
別の番号はワタシたちの家1軒だけということなので、こちらにしました。
同じ住所の家が1軒もない、というのは今までの経験ではないので、
ちょっとウレシイ。

12月中に住民票を移しても、ローン控除を
21年度で適用させてもらうことはできたようなのですが、
すっかり住民票も1月以降だと思い込んでいたワタシ。
年末は手続きは何もせず、のんびり過ごしてしまいました。
(失敗しました・・・)

年末休み、各階平面図と建物図面作成は彼に頼みました。
彼は数年前に二級建築士の資格を取っています。
その時も今も建築関係の仕事ではないので、ペーパーですが、
イラストレータも彼の方が使い慣れているので、
これぐらいはやってもらわねばsign01、と。

ですが、エラく時間がかかりました。2人で喧々諤々しながら2日間みっちり。
機会費用(youchangさんに教えてもらった言葉)で言えば、頼んだ方が安いぐらい。
やりたい、という気持ち以外のメリットは少なかったかもしれません。

時間がかかったポイントは大きく3つ。

  • 敷地の形が直線でない。
    ワタシたちの敷地は横が水路で、その部分はまっすぐではありません。
    北斗七星みたい、といったらよいでしょうか。
    で、縮小して点を結ぶのが大変でした。
  • 外階段(縁)の扱い
    建築基準法では外階段や通路も床面積に入りますが、登記は「不動産登記法」に基づくそうで、基準を読み漁っても、ワタシたちの家の縁に当てはまるような場合の例がなく、いくつかのパターンを用意することにしました。
    (これは早めに法務局に確認すれば回避できたことでした。失敗しました。)
  • 狭い
    標準の各階平面図250分の1、建物図面500分の1は、建坪12坪の我が家には
    本当に小さく、目が疲れました・・・

用紙は、日本法令98が推奨ですが、普通紙のB4でも大丈夫です。
心配症なワタシは、一応買っておこうと思い立ったものの、
年末に、この用紙を取り扱っている規模の"ちゃんとした"文房具屋が少なくて、
ご近所を駆け回り、やっと発見。

世界堂本店(新宿)にありました。357円が定価で、世界堂は10%引きです。
その他、ワタシが行ったときは売り切れでしたがオフィスデポにもあります。
新宿まで行くのであれば、日本法令新宿センターなら必ず在庫があるそうです。

続く
住まいブログのランキングに参加しています。にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へクリックお願いします~。 

| | コメント (3) | トラックバック (0)

2008年12月10日 (水)

決めないといけないこと (3) 登記関係

久しぶりに決めないといけないこと の続き。

引き渡し日が提示されたので銀行に確認をしました。

銀行にはずっと前に、建物分の融資の申し込みをしてあったのですが
それから何の音沙汰もなく、ブログ記事もかけずにいました。
その時に「登記は自分たちでやります」と伝えたところ
だめです」との厳しい返事。
かなり気まずい状態のまま、放置し、数カ月が過ぎていたところでした。

前回連絡した時は、登記にもいくつか種類があって
どこまでが自分たちで出来るか、分かっていなかったのです。
住まいブログの中では、自分で登記をする人も多く、
どうやら抵当権設定登記は難しそうだと判明したので
今回は、まずは、「抵当権設定登記は、司法書士さんにお願いします」と伝えました。
すると、銀行担当者も、急に声色が変わりそれならばよかったです。」と。
そのかわり、表示登記保存登記はやっても良いですか?」と恐る恐る聞いたら
それは問題ありませんよ」と。

良かったです。クリアーです。

ワタシの不勉強とともに、銀行の方も、頭ごなしに否定をしたことによる誤解もありました。

あとは、なるべく和やかな雰囲気を保ちつつ
私「保険も長期でなくて1年ずつでもよいですか?
銀「こちらは長期のほうが安心ですが、銀行には保険を強制する義務も権利もありませんから良いですよ。

火災保険もクリアーです。

最後のほうには
「保険や、司法書士さんは、こちらでも手配することができるので言ってください」
とまで言われました。もちろん、営業トークもあるのでしょうが。

お互いが感じる不満感、閉そく感はどちらか一方だけが悪いのでもなくて、
説明を正しくすることで解決できたのだと。
クレームをつける、文句をブログに書く、さらに悪化する、
という悪循環に陥らなくて良かったです。
(本当は、前回銀行への不満を書こうと思ってたのです…)

家づくりは、折衝能力問題解決能力もつけてくれました。
ワタシはネゴシエーション(交渉)やアサーション(主張)が非常に苦手で
実は、土地購入の際に不動産屋さんと揉めたときに"泣きべそweep"をかいたので、
今回のやり取りを彼に報告したら「成長したね。」と。

気分すっきり、納得して登記を自分たちでやるか選択できそうです。
お金節約よりも登記をやってみたい、という興味のほうが優っているのですが、
だんだん時間との戦いになってきました。

住まいブログのランキングに参加しています。にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へクリックお願いします~。

| | コメント (2) | トラックバック (0)

2008年10月25日 (土)

改めて、ローン控除がいくらかえってくるのか考えた

ローン控除は最大限にという指示がでたそうで・・・。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081023-00000124-mai-pol

最大2000万だったローン残高が3000万円になり、
10年間ずっと1%の控除率が維持される、らしい。(最大控除が160万→300万に)
http://www.mlit.go.jp/common/000022436.pdf

通常で最大控除300万、長期優良住宅は650万。すごい金額です。

でも、これだけ控除される人がそれほどいないとワタシは思います。
そんなこと知っているよ~という人もいるとは思いますが、せっかく調べたのでwink

控除額はあくまで払った税から戻る額なので納めている税よりも多くは戻りません。
サラリーマンの場合は、年末に渡される「源泉徴収票」の源泉徴収額よりは多く戻りません。
所得税から、他にも控除は扶養控除や、保険、ことしは定額減税もありそうなので、
それらを含めての額が源泉徴収額です。
ここのQAと、こちらオールアバウトにも詳しく書いてありました。
両方とも少し前の情報なので、定率減税なども入っているし、逆に
去年からは住民税に一部移っているので計算は違いますが。

所得税額と書いてある資料が多くて、何となく計算していましたが、
この拡充(要望)がどこまで反映されるのか、改めて源泉徴収票を見返してみたわけですが・・・
ワタシたちは夫婦ともサラリーマンで、
源泉徴収額に関して言うと、彼の方が年金型保険の控除があるため、
源泉徴収額は少ないです。
(ワタシ、考えがあって年金保険も含めて保険は入っていません
これは、またいつか書こうかな・・・)

今年の2000万円で、年20万(1%)をもらえる人の基準として、年収600万以上とも言われています。
で、源泉徴収 < ローン控除額の場合は15年の方を選ぶことに。
でも、15年払った後、まだ3000万の残高って、けっして楽ではないですね。

ということで・・・
今回の要望(あくまでも要望で決定ではない)場合は、
源泉徴収額が30万以上あり、かつ10年後あるいは15年後まで
一人当たりで3000万のローン残高があれば、
今こぞってアピールしている最大の300万が控除されるということで。。。。

年収も、ローン額の残額もそれなりの方だと思います。
他の控除が少ないという条件もお忘れなく。
当てはまる方、どのぐらいいるのでしょうかね。

我が家に限って言えば、今年の残高2000万までとの違いはありますが、
なくなってしまうと2人分がまったくなくなるので、
現状維持の制度でもいいから確実に実施、という方がうれしいです。
(といっても100万以上増えますけれど)

緊急経済対策のもうひとつの目玉、定減税は、夫婦二人共働き(扶養なし)だと
あまり期待できないようですし、少しは何らかの恩恵を受けたいのが実情。
(夫婦共働きって、ほんと、税の控除少ないです。頑張って働いているのになぁ。)

ただ、恩恵にあずかる以上に、我が家(彼だけですが)は株の暴落が影響しているので、
この経済状態は手放しに喜べないのが現状ですweep

もうひとつ、狭小住宅カテゴリーにエントリーしているので、関係有りそうな方がいれば。
そもそも、住宅ローン控除は床面積50㎡以上が条件ですが、
登記簿の床面積は確認申請よりも厳しい。
登記簿は床面積は壁に囲われた部分なので我が家のような外階段や縁はNG。
さすがにこういった人は少ないと思いますがベランダが大きいのも除外されるし、
どこかのサイトには、らせん階段も除外というのを見つけました。

床面積をなるべくうまく減らして、建ぺい率を稼いでいる時代なのに、
セオリー無視のつくりの我が家なので、解釈によっては50㎡を切ってしまう可能性も残っています。(控除を調べた意味なし(笑))
早めに、設計士さんに相談して、ちゃんと税務署で調べようっと。
こちらを参考にしました。

また、長くなりました。
住まいブログのランキングに参加しています。にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へクリックお願いします~。

| | コメント (2) | トラックバック (2)